들어가기 전에
우리나라 사람이라면 모두가 꿈꾸는 한가지, 바로 나만의 집을 한 채 가지는 것으로 생각합니다. 그만큼, 우리나라에서 부동산은 엄청난 상징을 뜻하기도 합니다.
그런데, 그거 아시나요? 우리나라에서 부동산에 대한 세금은 여러 가지로 내야 하지만, 부동산을 소유해 본 적 없는 무주택자라면, 정부에서 생애최초 혜택 지원을 여러가지 지원하고 있습니다!
이번 포스팅에서는 생애최초 주택 구입자가 반드시 챙겨야 할 3가지 핵심 혜택과 집값별 실제 세금 절약 시뮬레이션까지 꼼꼼하게 정리해보려 합니다.
▶ PART1. 세금 혜택 : 취득세 최대 200만 원 감면
집을 살 때 가장 먼저 목돈을 지출해야 하는 세금, 바로 취득세입니다. 보통 집값의 1~3%를 내야 하니 꽤 큰 금액일 수 밖에 없습니다. 하지만, 생애최초 구입자라면 이 부담을 확 줄일 수 있습니다!
가장 큰 장점은 소득 기준을 보지 않는다는 점입니다. 부부 합산 소득이 높아도, 아래 조건만 맞으면 누구나 받을 수 있습니다.
- 감면 대상 : 본인 및 배우자가 과거에 주택을 소유한 사실이 전혀 없는 경우
- 주택 가액 : 실거래가 12억 원 이하 주택
- 감면 한도 : 최대 200만 원
- 산출 세액이 200만 원 이하 : 전액 면제
- 산축 세액이 200만 원 초과 : 200만 원 공제 후 나머지 납부
아쉽게도 이 감면 혜택은 '주택법상 주택'에만 해당하므로, 주거용 오피스텔은 취득세 감면 대상이 아닙니다.
▶ 시뮬레이션. 집값에 따른 내 세금은 얼마일까?
가장 궁금해하시는 부분이 바로 "그래서 내가 실제로 내야 할 돈이 얼마인데?" 일 것으로 생각하는대요. 그래서, 집값 구간별로 취득세 감면 전후를 계산해봤습니다!
(※ 계산 편의를 위해 전용면적 85㎡ 이하, 지방교육세 등 부가세 제외 순수 취득세율 기준으로 계산했습니다.)
CASE A. 5억 원 아파트 구입 시 (취득세율 1%)
- 원래 취득세: 5억 원 × 1% = 500만 원
- 생애최초 혜택: -200만 원 감면
- 최종 납부 세액: 300만 원 👉 약 40%의 세금을 아낄 수 있습니다.
- 원래 취득세: 약 1,169만 원
- 생애최초 혜택: -200만 원 감면
- 최종 납부 세액: 약 969만 원
- 원래 취득세: 10억 원 × 3% = 3,000만 원
- 생애최초 혜택: -200만 원 감면
- 최종 납부 세액: 2,800만 원
6억~9억 원 구간은 가격에 따라 세율이 1~3%로 차등 적용됩니다.
단, 12억 원을 초과하는 고가 주택은 감면 혜택이 없다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다!!
▶ PART2. 대출 혜택 : LTV 80% & 금리 우대
자금이 부족한 사회초년생이나 신혼부부에게 가장 큰 문제는 대출 한도입니다. 생애최초 구입자는 이 규제가 대폭 완화됩니다
① LTV(담보인정비율) 80% 완화
일반적인 경우에는 지역에 따라 LTV가 40~60% 등으로 제한됩니다만, 생애최초 구입자는 집값의 최대 80%까지 대출이 가능합니다. (최대 한도액 규정이 있음. 통상 5억 원 이내)
즉, 내 돈이 약간 부족해도 집을 살 기회가 넓어지게 됩니다!
② 디딤돌 대출 금리 우대
정부 지원 대출인 '내집마련 디딤돌 대출'을 이용할 경우, 일반 금리보다 0.2%p 더 저렴한 금리를 적용받습니다. 30년 만기 대출로 0.2%p 차이는 총 이자 비용으로 따지면 수천만원에 달하는 큰 혜택이라 할 수 있습니다!
▶ PART3. 청약 혜택: 추첨제의 기회
- 경쟁 방식 : 가점제(점수 싸움)가 아닌 추첨제 물량이 배정되어 있습니다, 즉, 운이 좋다면 점수가 낮아도 당첨될 수 있습니다.
- 공공분양뿐만 아니라 민간분양 아파트에도 생애최초 물량이 배정되므로, 청약 공고문을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
▶ 주의사항 : 받은 혜택을 토해내지 않으려면?
어찌되었든, 위의 혜택을 받았다면 다음과 같이 지켜야 할 의무가 있습니다. 이를 어길 시에는 감면받을 세금에 가산세까지 더해서 추징당할 수 있으니 꼭 확인하시기 바랍니다.
- 전입신고 : 주택 취득일(잔금일)로부터 3개월 이내에 전입신고를 하고 실거주를 시작해야 합니다.
- 실거주 의무 : 거주 시작 후 3년 미만인 상태에서 집을 팔거나(매각), 증여하거나, 전월세를 주면(임대) 안 됩니다.
글을 마치면서
생애 단 한 번만 쓸 수 있는 카드인 만큼, 꼼꼼하게 따져보고 혜택을 최대로 챙기는 것이 중요합니다. 특히 결혼을 앞둔 예비부부라면 생애최초 조건과 신혼부부 조건 중 어느 것이 더 유리한지 비교해 보시는 것을 추천드립니다.
내 집 마련의 꿈, 정부의 혜택을 발판 삼아 현명하게 이루시길 응원합니다!
