들어가기 전에
"사장님, 이 집은 몇 평이에요?"
👉 "아, 이건 전용 84에 서비스가 잘 빠져서 실평수는 40평 가까이 나와요."
부동산에 처음 가면 가장 먼저 들을 수 있는 말입니다. 이러한 단어를 모르는 상태에서 듣는 순간 당황하게 되는거죠. 우리는 '평'이라는 단위가 익숙한데, 공인중개사분들이나 분양 공고문에는 모두 '제곱미터(㎡)' 로 표기되어 있을거예요. 게다가 전용면적, 공급면적, 계약면적 등등 도대체 우리 집 크기는 어떤게 맞는걸까요?
사실, 이 면적 용어를 모른다면 같은 34평 아파트를 사고도 "왜 옆집보다 우리 집이 좁은거지?"라고 의문이 드실 수 밖에 없습니다. 이번 포스팅은 부동산 초보가 반드시 알아야 할 아파트 면적의 비밀을 아주 쉽게 설명하려고 합니다. 이 글을 끝까지 읽으시면 등기부등본의 숫자가 돈으로 보이게 되실 겁니다!
34평 아파트 샀는데 왜 84㎡라고 할까? 전용면적, 공급면적, 서비스면적 5분 정리
▶ PART1. 우리 집의 '순살' 크기 [전용면적]
- 정의 : 현관문을 열고 들어가서 우리 가족이 사용하는 독립적인 공간을 말합니다. 거실, 방, 주방, 화장실이 여기에 해당됩니다.
- 중요한 이유 : 아파트 청약을 넣거나 세금을 낼 때 기준이 되는 법으로 정해진 진짜 면적입니다.
- 전용 59㎡ ≈ (구) 25평형
- 전용 84㎡ ≈ (구) 34평형
- 전용 102㎡ ≈ (구) 38 ~ 40평형
- 전용 114㎡ ≈ (구) 42 ~ 46평형
- 전용 135㎡ ≈ (구) 50 ~ 55평형
"어? 84제곱미터를 3.3으로 나누면 25평 정도인데, 왜 34평이라고 부르죠?"
이러한 질문이 생기셨다면 아주 예리하신 겁니다. 이러한 이유는 다음 내용은 '공급면적'에 있습니다.
▶ PART2. 뼈와 튀김 옷을 포함한 무게, [공급면적]
흔히들 말하는 "나 34평 아파트 살아"라고 말할 때의 평수는 전용면적이 아니라 공급면적을 말합니다.
- 정의 : 전용면적 + 주거공용면적
- 주거공용면적이란? 우리 집 현관까지 가기 위해 거쳐야 하는 계단, 복도, 엘리베이터 공간을 말합니다.
- 계산 방법 : 전용면적(방, 거실 등)인 84㎡ 에다가 계단, 복도 면적 약 20~30㎡를 합치면 대략 110㎡ 정도가 됩니다. 이걸 평수(3.3058)로 나누면 약 33~34평이 되는 것이죠!
[핵심 포인트]
집을 살 때, 평당 가격(평단가)을 계산한다면 이 공급면적을 기준으로 나눠야 합니다. 하지만 내가 실제로 먹고 자는 공간은 전용면적이라는 점, 절대 혼동하시면 안 됩니다!!
▶ PART3. 숨겨진 보너스 공간, [서비스면적]
같은 34평 아파트인데, A아파트는 운동장처럼 넓고 B아파트는 좁아 보이는 경우가 있습니다. 이러한 비밀은 바로 서비스면적에 있습니다.
- 정의 : 말 그대로 '서비스'로 주는 면적입니다. 대표적으로 발코니(베란다)가 여기에 해당됩니다.
- 특징 : 이 공간은 '전용면적'에도 포함되지 않고, '공급면적'에도 포함되지 않습니다. 등기부등본 어디에도 나오지 않는 보너스 공간이라 생각하면 됩니다.
[발코니 확장을 한다면?]
사실 요즘 신축 아파트는 대부분이 발코니 확장을 합니다. 구축 아파트도 발코니 확장하는 집은 많고요. 따라서 서비스 면적이었던 발코니를 확장하여 거실과 방으로 쓰는 겁니다!
- 구축 아파트(2베이) : 앞뒤로만 발코니가 있어서 서비스 면적이 적습니다.
- 신축 아파트(4베이) : 방 3개와 거실이 모두 햇빛을 보는 구조라 발코니가 아주 길게 빠집니다.
즉, 서비스 면적이 넓다 = 공짜로 쓰는 실평수가 늘어난다 는 뜻입니다. 같은 값이라면 서비스 면적(발코니)이 넓은 집을 고르는 게 무조건 이득입니다!
▶ 심화. 오피스텔은 왜 아파트보다 좁을까?
혹시 "오피스텔 34평은 아파트 24평만도 못하다"라는 이야기를 들어본 경험이 있으세요? 말도 안된다 생각하시겠지만, 사실입니다. 적용되는 법이 다르기 때문이거든요.
- 아파트(주택법) : 공급면적 = 전용 + 주거공용(계단/복도 등)
- 오피스텔(건축법) : 계약면적 = 전용 + 주거공용 + 기타공용(주차장 등)
오피스텔은 분양 면적을 말할 때 지하 주차장 면적까지 다 포함해서 말하는 경우가 많습니다. (사기꾼인가?) 그래서 '계약면적'은 넓어 보이지만, 막상 실사용 공간인 전용률은 50%도 안 되는 경우가 허다합니다. 오피스텔을 볼 때는 겉으로 보이는 평수에 속지 말고 반드시 전용면적이 몇인지 확인해야 합니다!
글을 마치면서
오늘 정리한 내용을 3줄로 요약하면 다음과 같습니다.
- 전용면적 : 현관 안쪽, 내가 신발을 벗고 생활하는 진짜 우리 집 크기를 말합니다. (59㎡, 84㎡)
- 공급면적 : 전용면적에 계단/복도를 합친 것, 우리가 흔히 부르는 '평수'를 말합니다. (25평, 34평)
- 서비스면적 : 발코니, 등기부에는 안 나오지만, 넓을수록 집이 커지게 되는 보너스 공간을 말합니다.
부동산 공부, 용어만 정확히 알아도 절반은 성공이라 생각합니다. 이제 아파트 분양 광고나 뉴스를 볼 때 "34평, 25평"이라는 큰 글씨만 보지 마시고, 구석에 적혀 있는 "전용면적 84㎡, 서비스면적 00㎡"를 찾아보는 혜안을 가지시길 바랍니다!
다음 포스팅에서는 내 집 마련의 가장 큰 장벽이자 필수 관문인 부동산 대출 용어 : LTV, DTI, DSR 에 대해 아주 쉽게 설명하도록 하겠습니다.
👉 연봉 5천만 원, 대출 얼마나 나올까? LTV, DTI, DSR 완벽 정리 (계산법 포함)
전체적인 부동산 공부의 흐름을 알고 싶다면 아래 글을 읽어보세요.
