들어가기 전에
대출을 해 본 적이 없는 사람들은 "그냥 은행가서 얼마 빌려달라고 하면 되는거아니야?" 라고 생각하실 수 있습니다. 하지만, 대출을 해보신 경험이 있으신 분은 아래와 같은 말을 들어보신 분도 있으실 것으로 생각합니다.
"고객님, 죄송하지만 DSR 규제 때문에 원하시는 만큼 대출이 어렵습니다."
내가 원하는 만큼 돈을 빌리기만 하면 될 줄 알았는데, 막상 은행을 가보니 이러한 말을 듣고 발길을 돌리는 분들이 정말 많습니다. 집값의 50%까지 빌려준다고 해서 그 말만 믿고 갔는데, 왜 나는 안 된다는 걸까요?
보통, 부동산은 나의 돈(자본)과 남의 돈(대출)을 합쳐서 삽니다. 그래서 대출 용어를 모르면 자금 조달 계획 자체가 불가능합니다. 이번 포스팅에서는 뉴스에 매번 나오지만 볼 때마다 헷갈리는 대출 3대장(LTV, DTI, DSR)을 아주 쉽게 이해할 수 있도록 설명하려고 합니다.
연봉 5천만 원, 대출 얼마나 나올까? LTV, DTI, DSR 완벽 정리 (계산방법 포함)
▶ PART1. 집값을 기준으로 빌려줄게, [LTV]
가장 먼저 알아야 할 기본인, LTV (Loan To Value, 주택담보대출비율) 입니다.
- 정의 : 집의 가치(Value) 대비 대출(Loan)을 얼마나 해줄 거냐는 비율입니다.
- 비유 : 전당포와 비슷하다 할 수 있습니다. 내가 가져온 물건(집)이 비쌀수록 돈을 더 많이 빌려줍니다.
- 계산 방법 :
- 집값 : 10억 원
- LTV : 70% 적용 시
- 대출 가능액 : 10억 × 0.7 = 7억 원
[핵심 포인트]
LTV는 정부가 부동산 시장을 조절하는 수도꼭지와 같습니다. 집값이 너무 오르면 정부는 LTV를 40~50%로 꽉 잠그고, 경기가 좋지 않으면 70~80%까지 풀어줍니다. 따라서 내가 사려는 지역이 규제지역(강남 3구 + 용산)인지 비규제지역인지에 따라 이 LTV 비율이 완전히 달라진다는 점을 꼭 아셔야합니다.
자세한 LTV 비율은 근처 은행에 상담하는게 가장 정확하겠네요!
▶ PART2. 네 소득으로 이자를 갚을 수 있어?, [DTI]
- 정의 : 너의 연봉(Income)에서 빚 갚는 데 쓰는 돈(Debt)이 얼마나 차지해?
- 특징 : 내가 사려는 주택 담보 대출의 '원금 + 이자'에다가, 기타 다른 대출의 '이자' 상환액을 합쳐서 계산합니다.
- 의미 : 연봉이 높을수록, 빚이 적을수록 DTI 비율이 낮아져서 대출이 많이 나옵니다.
하지만 DTI에는 치명적인 약점이 있습니다. 마이너스 통장이나 신용대출의 원금은 계산에 넣지 않고 이자만 따지거든요! 그래서 정부는 더 강력한 규제를 만들었죠.. 이게 바로 다음 파트에서 설명할 DSR입니다.
▶ PART3. 대출의 끝판왕, 내 한도를 결정짓는 [DSR]
요즘 은행에서 가장 중요하게 보는 것은 DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 입니다. 이것 때문에 대출 거절이 많이 일어나게 됩니다.
- 정의 : 네가 가진 모든 빚(주택담보대출 + 학자금 + 자동차 할부 + 카드론 + 마이너스 통장 등)의 원금과 이자를 합쳐서 네 연봉으로 감당이 되냐?
- DSR 40%의 의미 : 연봉이 5,000만 원이라면, 1년에 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자가 2,000만 원(40%)을 넘으면 안 된다는 뜻입니다. 만약, 2,000만 원을 넘어간다면 더 이상 대출을 안 해줍니다.
[왜 DSR이 무서운가?]
DTI는 기타 대출의 '이자'만 본다고 했죠? DSR은 원금까지 포함해서 계산합니다.
예를 들어, 5,000만 원짜리 마이너스 통장을 쓰고 있다면, 은행은 이걸 5년 안에 갚는다고 가정하고 계산해버립니다.
그러면 1년에 1,000만 원씩 갚아야 하는 빚으로 잡히게 됩니다. 내 연봉 5,000만 원 중에 1,000만 원이 이미 빚을 갚는 데 쓰인다고 판단하므로, 주택 담보 대출 한도가 수억 원 깎이게 됩니다.
▶ PART4. 실전 시뮬레이션 : 연봉 5천만 원 A가 대출로 아파트를 사는 경우
- LTV 70% : 최대 4억 2천만 원까지 가능.
- DSR 40% : 연간 원리금 상환액 2,000만 원 한도 내에서 대출 가능.
- 결과 : 만기를 40년, 50년으로 길게 설정하면 3억 후반 ~ 4억 원까지 대출이 가능합니다. 집을 충분히 살 수 있습니다!
- LTV 상으로는 4억 2천만 원이 가능해 보입니다.
- 하지만 DSR 계산기를 돌려보니, 이미 마이너스 통장과 차 할부금으로 연간 상환 능력을 다 썼다고 나옵니다.
- 결과 : 주택 담보 대출 한도가 1억 ~ 2억 원 수준으로 떨어집니다.
- 결말 : A씨는 부족한 돈을 구하지 못하여 계약금을 날리거나 집을 포기해야 합니다.
▶ 초보자를 위한 꿀팁 : 내 한도 늘리는 방법
결국 DSR이 가장 중요하다고 볼 수 있겠죠? 이러한 DSR 때문에 고민이라면 다음 3가지를 참고하시면 좋습니다.
- 잡다한 대출 정리 : 집을 사기로 마음먹었다면 가장 먼저 마이너스 통장, 카드론, 자동차 할부 등 자잘한 대출부터 갚아서 없애야 합니다. 그래야 메인 대출(주택담보대출) 한도가 늘어납니다.
- 만기 늘리기 : 대출 기간(만기)을 30년보다 40년, 50년으로 길게 잡는게 좋습니다. 1년에 갚아야 할 원금이 줄어들기 때문에 DSR 비율을 낮추는 효과가 있어 한도가 늘어납니다.
- 미리 계산해보자 : 네이버에 '부동산 계산기'를 검색해서 내 연봉과 기대출을 넣고 미리 DSR을 계산해 보세요. 은행 가기 전에 미리 해보는게 좋습니다!
글을 마무리하면서
글을 마무리하면 아래와 같습니다.
- LTV : 집값이 기준. (집값의 몇 %?)
- DTI : 소득이 기준. (기타 댗물은 이자만 계산)
- DSR : 모든 빚이 기준. (기타 대출 원금까지 포함, 가장 중요함)
👉 "5억인 줄 알고 갔는데 6억?" 호가 믿지 마세요. 실거래가, 공시가격, KB시세 5분 정리
전체적인 부동산 공부의 흐름을 알고 싶다면 아래 글을 읽어보세요.
