들어가기 전에
뉴스나 인터넷 기사를 보다가 부동산 이야기만 나오면 대체 저게 무슨말인거야? 하는 경험, 혹시 있으신가요? 예를 들면, "LTV가 완화되었다", "용적률 상향이 기대된다" 또는 "조정대상지역이 해제되었다" 등등 어디서 많이 들어본 것 같은데 무슨 뜻인지 모르는 말이요!
사실, 한국말은 맞는데 외계어처럼 들려서 저도 답답했던 경험이 한두 번이 아닙니다. 그래서 마음먹고 공부를 시작하려 해도, 어디부터 시작해야 할지도 모르겠고 범위도 넓으니 막막하기만 하셨을거에요.
그렇다고 부동산 공부를 손 놓으면, 우리나라 같이 서울 집중화된 곳에서 살아나을 수 없다고 생각합니다. 저 역시 부동산 입문자로써, 그나마 공부했던 내용을 포스팅에 정리해보려고 합니다.
사실, 어떤 분야든지 용어를 아는 것이 제일 중요합니다. 하다 못해, 외국어를 공부할 때도 단어부터 공부하잖아요? 마찬가지로, 부동산 공부도 90%는 용어 정의에서 시작됩니다. 일단, 말이 통하기 시작하면 뉴스가 읽힐 것이고, 뉴스가 읽힌다면 흐름이 보이기 시작할 것입니다!
이번 포스팅에서는 복잡한 내용은 모두 빼고, 집을 사고팔 때에 반드시 알아야하는 핵심 용어 5가지 파트(면적, 대출, 가격, 건축, 세금)를 정리해봤습니다. 이 글을 통해서 조금이나마 부동산 공부에 도움이 되셨으면 좋겠습니다!
부동산 공부, 뭐부터 해야 할지 막막하다면? 이 용어 5가지만 먼저 보세요 (부린이 탈출 가이드)
▶ PART1. 집의 크기를 말하는 [면적 용어]
대부분의 사람들은 몇 평인지, 몇 제곱미터 집인지만 알면 되는거 아니냐라고 생각하실텐데요. 막상, 집을 찾아보러 가서 "이거 몇 평이에요?"라고 물어보면, 공인중개사님이나 등기부등본에는 '평' 대신 '제곱미터(㎡)로 대답하는 경우가 대부분일거예요. 이때, 내가 실제로 신발 벗고 들어가는 공간과 복도까지 포함한 공간을 구분하지 못하면, 같은 34평을 사고도 "왜 옆집보다 좁지?"라며 후회할 수 있습니다.
집의 크기를 말하는 면적 용어는 크게 세가지로 정리할 수 있습니다.
- 전용면적 : 현관 문을 열고 들어와서 거실, 방, 주방, 화장실 등 내가 실제로 점유하고 사용하는 "진짜 우리 집 크기를 말합니다.
- 공급면적(분양면적) : 전용면적에 계단, 복도, 엘리베이터 등 주거공용면적을 더한 것입니다. 우리가 흔히 말하는 '34평형 아파트'의 기준이 됩니다.
- 서비스면적 : 발코니(베란다) 면적을 말합니다. 말 그대로 '서비스'로 주는 공간이라서 등기부에도 나오지 않지만, 이 공간이 넓어야 집이 확 넓어집니다. (베란다 확장도 가능)
전용 84㎡가 25평이 아니라 왜 34평인지, 헷갈리는 평수 계산법이 궁금하다면 아래 글을 읽어보세요.
👉 [34평 아파트를 샀는데 왜 84㎡라고 할까? 전용면적, 공급면적, 서비스면적 5분 정리]
▶ PART2. 내 집 마련의 핵심 [대출 용어]
보통의 사람이라면 부동산을 내가 가진 현금으로만 구매하지는 않습니다. (구매하신다면 굉장히 부럽겠네요!) 웬만하면 은행의 돈(레버리지)을 얼마나 잘 활용하느냐가 관건이라 할 수 있습니다.
은행이 돈을 빌려줄지 말지 결정하는 3가지 영어 축약어를 모르면 자금 계획이 첫 단추부터 잘못 끼워지게 됩니다.
- LTV (주택담보대출비율) : 집값(담보 가치)을 기준으로 얼마까지 빌려주느냐를 뜻합니다. (예: 집값의 70%까지)
- DTI (총부채상환비율) : "너의 연봉으로 이자를 갚을 수 있어?" 를 묻는 지표입니다. 소득 대비 부채 상환 능력을 봅니다.
- DSR (총부채원리금상환비율) : 주택 담보 대출뿐만 아니라 학자금, 자동차 할부, 마이너스 통장 등 내가 가진 모든 빚의 원금과 이자를 합쳐서 계산하는 가장 강력한 규제입니다. 사실상, 이게 제일 중요하다고 할 수 있습니다!
내 연봉으로 서울 아파트 대출이 얼마나 나올지 계산기로 직접 두드려보고 싶으시다면 아래 글을 읽어보세요.
👉 [연봉 5천만 원, 대출 얼마나 나올까? LTV, DTI, DSR 완벽 정리 (계산법 포함)]
▶ PART3. 진짜 가격을 찾는 [시세 용어]
부동산 어플이나 네이버 부동산에 등록되어 있는 매물이 진짜 그 가격일까요? 부동산 시장에는 집주인의 희망 사항, 실제 거래된 내역, 그리고 세금을 걷기 위한 기준 등 3가지의 다른 가격이 존재합니다.
- 호가 : 집주인이 "나는 이 가격 아니면 안 팔아"라고 부르는 가격입니다. 협상의 여지가 있으며, 시장 분위기에 따라 거품이 있을 수 있습니다.
- 실거래가 : 실제로 매수자와 매도자가 계약서에 도장을 찍고 거래한 진짜 가격입니다. 국토교통부에 신고된 기록이며, 시세 파악의 기준이라 할 수 있습니다.
- 공시가격 : 정부가 재산세나 종부세를 걷기 위해서 정해둔 표준 가격입니다. 보통 실거래가보다 낮게 책정됩니다.
호가만 보고 갔다가 헛걸음하지 않으려면? 적정 매수 타이밍을 잡는 진짜 가격 보는 방법을 알고 싶으시다면 아래 글을 읽어보세요.
👉 ["5억인 줄 알고 갔는데 6억?" 호가 믿지 마세요. 실거래가, 공시가격, KB시세 5분 정리]
▶ PART4. 투자의 가치를 보는 [건축/재개발 용어]
집에 관심이 생기면서 주변 시세들을 찾아보면 이상한 점이 있을거에요. 같은 평수인데 30층짜리 새 아파트보다 5층짜리 낡은 주공 아파트가 더 비싼 경우가 있거든요.
이러한 이유는 '땅의 가치' 때문입니다. 그 땅에 건물을 얼마나 더 지을 수 있는지(사업성)를 결정하는 것이 바로 건폐율과 용적률입니다.
- 건폐율 : 내 땅 위에 건물을 얼마나 '넓게' 깔 수 있는지 나타냅니다. (건물의 전체 평수가 큰가? 작은가?)
- 용적률 : 내 땅 위에 건물을 얼마나 '높게' 쌓을 수 있는지 나타냅니다. (용적률이 높을수록 층수를 높일 수 있어서 수익성이 좋아집ㄴ다.)
- 재개발 vs 재건축 : 동네 전체를 도로, 상하수도까지 싹 다 갈아엎으면 '재개발'이라 하고, 기반 시설은 놔두고 낡은 아파트만 부수고 새로 지으면 '재건축'이라 합니다.
결국, 용적률 200%와 300%의 차이가 내 돈(분담금) 수억 원을 결정합니다. 재건축 투자의 핵심 원리가 궁금하시다면 아래 글을 읽어보세요.
👉 [낡은 아파트가 왜 더 비쌀까? 재건축 수익의 열쇠, 건폐율 vs 용적률 100% 이해하기]
▶ PART5. 수익을 결정짓는 [세금 용어]
부동산 투자의 마지막 완성은 '절세'입니다. 10억을 벌어도 세금으로 5억을 낸다면 성공한 투자가 아니겠죠?
부동산은 살 때와 가지고 있을 때, 팔때마다 다른 세금을 내야 합니다.
- 취득세 : 내 명의로 집을 가져올 때 내는 '입장료'입니다. (주의할 점은 1주택자 vs 다주택자 세율 차이가 큽니다.)
- 보유세 (재산세/종부세) : 집을 가지고 있는 동안에 매년 내는 '회비'입니다. 특히 종부세는 고가 주택이나 다주택자에게 부과되는 부자세 성격이 강하다고 할 수 있습니다.
- 양도소득세 : 집을 팔아서 생긴 이익에 대해 내는 '퇴장료'입니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 맞추는 것이 재테크의 핵심이라 할 수 있습니다.
사실, 이건 부동산 투자를 하지 않고, 내 집을 마련하기 위해서라도 알아야 하는 세금입니다. 위에서 말한 3단계 흐름만 이해하시면 부동산 세금에 대해서는 대부분 이해하신 겁니다.
복잡한 세금, 3단계 흐름과 1주택자가 챙겨야 할 비과세 혜택까지 더 알고 싶으시면 아래 글을 읽어보세요.
👉 ["10억 벌었는데 세금이 5억?" 부린이가 꼭 알아야 할 부동산 세금 3단계 (취득세, 보유세, 양도세)
글을 마치면서
이번 포스팅에서 소개한 5가지 파트의 핵심 용어들만 제대로 이해하셔도, 이제는 경제 뉴스나 부동산 기사가 훨씬 쉽게 읽히실겁니다!
공부에는 끝이 없습니다. 새로운 내용이 계속해서 나올 것이고요. 그러므로, 처음부터 모든 법률 용어를 외우려고 하지 마시고, 포스팅에서 정리한 용어를 바탕으로 하나씩 가지르 뻗어나가 보세요. 각 파트별로 더 자세한 내용이나 계산법이 궁금하신 분은 본문에 연결된 상세 포스팅들을 꼭 읽어보시기를 추천합니다!
이 글을 읽는 분들은 모두가 '내 집 마련'을 할 수 있기를 기원합니다!
