들어가기 전에
흔히 말하는 강남 3구(강남, 서초, 송파) 또는 마용성(마포, 용산, 성동)의 길거리를 지나다 보면, 몇 십년은 되어 보이는 낡은 아파트를 본 적이 있으실겁니다. 몇 억원 정도의 아파트라 생각하지만, 찾아보면 몇 십억원 가치의 아파트인 경우가 많습니다.
왜냐하면, 건물은 낡았지만 그 아래 깔린 땅의 가치가 어마어마하게 높기 때문입니다.
부동산 고수들은 건물을 볼 때 단순히 "새 거다, 헌 거다"를 기준으로 삼지 않습니다. "이 땅에 건물을 얼마나 더 지을 수 있지?"를 계산합니다. 바로, 이때 필요한 개념이 건폐율과 용적률입니다. 이 두 가지 개념만 알면, 왜 5층짜리 낡은 주공 아파트가 30층짜리 새 주상복합보다 투자 가치가 높을 수 있는지 깨달을 수 있게 될 것입니다. 아래에서 자세히 설명하도록 하겠습니다!
낡은 아파트가 왜 더 비쌀까? 재건축 수익의 열쇠, 건폐율 vs 용적률 100% 이해하기
▶ PART1. 땅을 얼마나 덮을 수 있는가?, [건폐율]
먼저, 건폐율(Building Coverage Ratio)입니다. 한자를 풀면 '건물을 덮는 비율'이라는 뜻입니다.
- 정의 : 내 땅(대지면적)에 건물을 얼마나 '넓게' 지을 수 있는가를 말합니다. (수평적 밀도)
- 공식 : (건물 바닥 면적 ÷ 전체 땅 면적) × 100
- 비유: 100평짜리 땅에 건폐율이 50%라면?
- 건물 바닥을 딱 50평까지만 짓고, 나머지 50평은 마당(공터)으로 비워둬야 한다는 뜻입니다.
▶ PART2. 얼마나 높게 올릴 수 있는가?, [용적률]
부동산 투자에서 훨씬 중요한 개념, 바로 용적률(Floor Area Ratio)입니다. 건폐율이 '넓이'라면 용적률은 '높이'입니다.
- 정의 : 내 땅(대지면적) 대비 건물 각 층의 바닥 면적을 다 합친 합계(연면적)의 비율입니다. (지하층은 제외)
- 의미 : 용적률이 높을수록 건물을 '높게' 쌓을 수 있습니다.
- 예시 : 100평 땅에 용적률 200%라면?
- 바닥 면적 100평을 다 채우면 2층까지 (100평 x 2층 = 200평)
- 바닥 면적 50평(건폐율 50%)으로 지으면 4층까지 (50평 x 4층 = 200평) 지을 수 있습니다.
[핵심 포인트 : 용적률 = 돈!!]
용적률이 높다는 건 층수를 높게 올릴 수 있다는 뜻입니다. 10층 짓는 것보다 30층을 지으면, 팔 수 있는 집(일반 분양분)이 훨씬 많아지겠죠?
그래서 용적률이 높은 땅일수록 땅값이 비싸고 가치가 높습니다. (상업지역 땅값이 비싼 이유가 용적률을 1000% 이상도 허용해주기 때문입니다.)
▶ 심화. 재건축 투자의 비밀, '용적률의 함정'
위에 글만 읽어보면, 부동산 초보자들은 많이 오해하는 부분이 생깁니다.
"용적률이 높으면 좋다면서요? 그럼 용적률 300%인 아파트가 150%인 아파트보다 좋은 거 아닌가요?" 라고 말할 수 있습니다.
이건 아니라고 대답할 수 있습니다. 재건축 투자를 할 때는 반대로 생각해야 합니다. 재건축 투자할 때는 현재 용적률이 낮을수록 좋다고 생각해야 합니다.
[왜 그럴까? 용적률 게임의 법칙]
재건축은 헌 집을 부수고 새 집을 지어서, 늘어난 집만큼을 남들에게 팔아(일반분양) 공사비를 충당하는 사업입니다.
- A 아파트 (현재 용적률 100%, 5층짜리)
- 법적으로 300%까지 지을 수 있다면? 앞으로 200%만큼 아파트를 더 지을 수 있습니다. -> 수익성 극대화
- B 아파트 (현재 용적률 250%, 20층짜리)
- 법적으로 300%가 한계라면? 앞으로 50%밖에 더 못 짓습니다. 별로 남는 게 없기 때문에 집 주인들이 자기 돈(분담금)을 수억 원씩 내야 합니다. -> 사업성 쪽박
그러므로, 투자자들은 5층짜리 주공 아파트처럼 현재 용적률이 낮은 단지에 열광하는 것입니다. 찾아먹을 수 있는 용적률(이익)이 많이 남아있기 때문이죠!
▶ 실전 팁 : 용도지역 확인하기
"그럼 우리 집은 몇 층까지 올릴 수 있을까요?" 이건 내 땅이 족보(계급)가 어디냐에 따라 나라에서 미리 정해두었습니다. 이것을 용도지역이라고 합니다.
- 제 1종 일반주거지역 : 저층 중택 위주. (용적률 100~200% 제한) -> 아파트 짓기에 어려운 지역
- 제 2종 일반주거지역 : 중층 아파트. (용적률 150~250% 제한)
- 제 3종 일반주거지역 : 고층 아파트 가능. (용적률 200~300% 제한) -> 가장 선호하는 지역
- 상업지역 : 주상복합, 빌딩. (용적률 1000% 이상도 가능)
부동산 앱(디스코, 밸류맵 등)이나 '토지이음' 사이트에서 번지수만 입력하면 내 땅의 용도지역을 바로 확인할 수 있습니다. 3종 주거지역이나 상업지역이라면 "아, 여기는 높게 지을 수 있는 비싼 땅이구나"라고 생각하시면 됩니다.
글을 마치면서
이제, 위에 내용을 정리해보겠습니다.
- 견폐율 : 건물의 뚱뚱함. 낮을수록 쾌적합니다. (예를 들면 공원 같은 아파트)
- 용적률 : 건물의 키(높이). 높을수록 수익성이 좋습니다. (땅의 가치)
- 재건축 투자 꿀팁 : 현재 용적률이 낮고, 허용 용적률이 높은(3종 주거지역 등)곳을 찾아야 합니다. 그 차이만큼이 곧 나의 수익을 뜻합니다.
이제, 길 가다 보이는 공사 현장의 펜스를 보면서 "여긴 용적률을 얼마나 받아서 짓는 걸까?"라는 궁금증이 생긴다면, 부동산 고수가 되어가는 과정일 것입니다. 천천히 길게 공부하여 진정한 부동산 고수가 되어보시기 바랍니다!
다음 포스팅은 마지막인 꼭 알아야 할 부동산 세금 3단계(취득세, 보유세, 양도세)에 대해서 정리하도록 하겠습니다. 관심이 있으시면 아래 글을 읽어보세요!
👉 "10억 벌었는데 세금이 5억?" 부린이가 꼭 알아야 할 부동산 세금 3단계 (취득세, 보유세, 양도세)
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