들어가기 전에
"같은 집 매물인데 왜 가격이 달라요?"
스마트폰으로 "네이버 부동산"을 켭니다. 마음에 드는 아파트가 5억 원에 올라와 있네요?
"오? 이 정도면 살만 하겠는데!!" 라고 생각한 후, 바로 부동산에 전화를 겁니다.
그런데 부동산 사장님은 말합니다.
"아, 손님 그거는 옛날에 거래된 가격이고요. 집주인이 지금은 6억 받겠대요."
이런 말을 듣는 순간 정신이 멍해집니다. 분명 앱에서 본 가격은 5억이었는데, 왜 6억이라고 하는걸까요? 게다가 뉴스에서는 그 집 공시가격이 3억이라며 세금을 매긴답니다. 도대체 이 집의 진짜 가격은 얼마일까요?
부동산에는 집주인의 마음(호가), 실제 거래된 가격(실거래가), 나라가 정한 기준(공시가격) 이렇게 3가지 가격이 존재합니다. 이 차이를 모르면 비싸게 사서 흔히 말하는 '상투'를 잡거나, 헐값에 팔아서 손해를 볼 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 이러한 세가지 가격의 용어에 대해 설명하도록 하겠습니다.
호가, 실거래가, 공시가격, KB시세 5분 정리
▶ PART1. 집주인의 희망 사항일 뿐, [호가]
부동산 앱(네이버 부동산 등)에서 매물 목록을 볼 때 가장 먼저 보이는 가격이 호가(부르는 가격)입니다.
- 정의: 집주인이 "나는 최소한 이 가격은 받고 팔고 싶어"라고 부르는 가격입니다.
- 특징: 실제 거래된 가격이 아닙니다. 집주인의 자존심과 욕심이 포함되어 있습니다.
- 주의할 점: 상승장일 때는 호가가 계속 올라가고, 하락장일 때는 호가는 높은데 아무도 안 사서 거래가 멈춥니다.
[꼭 알아둬야할 팁]
앱에 '최신순'으로 올라온 매물 가격(호가)만 보고 그게 시세라고 생각하면 안 됩니다. 급매물이 아닌 이상, 보통 호가는 실제 시세보다 높게 형성되어 있습니다. 호가는 '협상의 시작점'일 뿐, '결론'이 아니라는 점을 명심하세요.
▶ PART2. 거짓말하지 않는 영수증, [실거래가]
부동산 앱에 올라온 호가를 보면 안된다니, 그럼 뭘 봐야 되는건지 혼란이 오실텐데요.
우리가 진짜 믿어야 할 가격은 바로 실거래가입니다.
- 정의: 실제로 매수자와 매도자가 계약서에 도장을 찍고 거래한 가격입니다. 국토교통부에 신고된 진짜 가격이라 할 수 있습니다.
- 확인하는 곳: '아실(아파트실거래가)', '호갱노노', '국토부 실거래가 공개시스템' 등에서 확인할 수 있습니다.
- 보는 법: 단순히 "5억에 팔렸네"가 아니라 '언제, 몇 층이' 팔렸는지 봐야 합니다.
- 예시: 1년 전 최고가(8억)와 지난달 거래가(6억)는 다릅니다. 가장 최근 거래된 가격이 현재의 진짜 시세에 가깝습니다.
[호가와 실거래가의 차이(갭) 읽기]
- 호가와 실거래가가 비슷하다? ➝ 부동산 시장이 안정적인 시기입니다.
- 호가가 실거래가보다 훨씬 높다? ➝ 집주인들이 "집값 더 오를 거야"라고 배짱을 부리는 상승장 초입일 수 있습니다.
- 호가가 실거래가보다 낮다? (급매) ➝ 집주인이 급해서 싸게 내놓은 하락장 신호일 수 있습니다.
▶ PART3. 세금 낼 때만 쓰는 기준표, [공시가격]
뉴스를 보면 "공시가격 현실화" 같은 어려운 말이 나옵니다. 공시가격은 매매할 때는 몰라도 되지만, 집을 가진 후에는 아주 중요합니다.
- 정의: 정부가 "이 집은 대략 이 정도 가치가 있다"라고 정해둔 표준 가격입니다.
- 용도: 오직 '세금(재산세, 종합부동산세)'을 걷기 위해 존재합니다. 건보료 산정 기준이 되기도 합니다.
- 특징: 보통 실거래가보다 낮게 책정됩니다. (실거래가의 60~70% 수준이었으나 정책에 따라 달라짐)
[오해하지 마세요!]
위에서 말했지만, 공시가격은 정부에서 세금을 얻기 위한 하나의 기준입니다. 그러므로, "공시가격이 5억이니까 5억에 살 수 있나요?" 라는 말이 나오면 안되겠죠? 공시가격은 세금 고지서에 찍히는 기준일 뿐이지, 시장 가격과는 아무 상관이 없습니다. 다만, 공시가격 1억 원 미만 주택은 취득세 중과세가 면제되어 투자자들이 몰리기도 한다는 점 정도만 '팁'으로 알아두세요.
▶ 심화편. 은행 대출의 기준은 따로 있다?, [KB시세 참고하기]
여기서 정보를 하나 더 정리하면, 앞선 글(Part 2)에서 LTV(대출 비율)를 말씀드렸죠? 그럼 은행은 대출해 줄 때 호가를 기준으로 할까요, 실거래가를 기준으로 할까요?
정답은 둘 다 아니고 'KB시세'입니다.
- 정의: KB국민은행에서 매주 전국의 아파트 가격을 조사해서 발표하는 '은행 표준 시세'입니다.
- 중요성: 여러분이 대출 상담을 받으러 가면 은행원은 무조건 이 KB시세표를 봅니다.
- 상황: 내가 6억에 샀어도(실거래가), KB시세가 5억이면 대출은 5억 기준으로 나옵니다.
- 팁: 아파트를 살 때 반드시 'KB 리브온' 사이트나 앱에서 내가 살 집의 KB시세가 얼마인지 확인해야 정확한 대출 한도를 계산할 수 있습니다. (단, 신축 아파트나 빌라는 KB시세가 없는 경우가 많아 감정가를 쓰기도 합니다.)
글을 마무리하면서
이제 글을 마무리해야겠습니다. 포스팅에서 말한 4가지 부동산 가격을 한 줄로 정리해봤습니다.
- 호가: 집주인의 희망 사항 (협상이 가능한 금액입니다!)
- 실거래가: 실제 거래된 영수증 (진짜 거래가된 시세입니다!)
- 공시가격: 정부의 세금 기준표 (집 주인이 세금 낼 때만 확인하는 가격입니다!)
- KB시세: 은행의 대출 기준표 (대출에 필요한 기준이 되는 금액입니다!)
집을 싸게 잘 사고 싶다면 '실거래가'를 통해 적정 가격을 파악하고, 'KB시세'를 통해 자금 계획을 세운 뒤, '호가'를 부르는 집주인과 협상하여 가격을 깎는 것이 정석입니다.
좋은 매물을 얻기 위해 4가지 금액을 자주 확인하시기 바랍니다.
다음 포스팅에서는 투자의 꽃이라 불리는 재개발/재건축을 이해하기 위한 건폐율과 용적률에 대해 설명하도록 하겠습니다. 관심이 있으신 분이라면 아래 글을 참고해보세요!
👉 낡은 아파트가 왜 더 비쌀까? 재건축 수익의 열쇠, 건폐율 vs 용적률 100% 이해하기
전체적인 부동산 공부의 흐름을 알고 싶다면 아래 글을 읽어보세요.
👉 부동산 공부, 뭐부터 해야 할지 막막하다면? 이 용어 5가지만 먼저 보세요 (부린이 탈출 가이드)
